问法热线丨“订金”与“定金”有何区别?半岛问法热线聚焦合同纠纷 两位律师在线为您支招

2022-07-26 21:43 大众报业·半岛新闻阅读 (84281) 扫描到手机

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 彭天琪 刘语彤

“我签了房屋装修合同并付了定金,不想装修了定金能退吗?“跟置业顾问约定买房时无法顺利贷款就退还订金,现在不给退款怎么办?”7月26日上午,半岛问法热线聚焦“合同纠纷”,本期我们邀请了北京市盈科(青岛)律师事务所专职律师王丽月律师和北京市盈科(青岛)律师事务所专职律师高蓓律师。上午九时许,两部电话准时响起。

王丽月律师接到了市民刘女士的来电。2019年6月,刘女士买房时交了8万块钱订金,当时跟置业顾问谈妥,银行审核后如果办不下来贷款就退还订金,当时刘女士还录了音。刘女士称,银行一直没有过去审核,置业顾问要签合同时,双方谈好的条件都变了。“我不想买房了,但是对方一直不给我退订金。置业顾问称签订的定金协议是‘一定’的‘定’,不能退款。但我没签过定金协议,只签过订金协议。但是现在我手上没有协议,只有录音和交款小票,这种情况怎么处理?诉讼的话能要回2万元订金吗?”

根据相关法律,王丽月律师给出了专业的解答。“定金”的履行规则是:给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合规定,致使不能实现合同目的的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。“订金”区别于“定金”,是一方当事人为交易需要而向另一方当事人交纳的金钱,不具有担保功能。一般情况下,交付的订金视为预付款,在交易成功时,订金充当合同价款,在交易失败时,订金应当全额返还。支付方即使违约,收受方仍应当承担返还定金的义务。

“订金是可退的,首先可以与对方协商解决,若协商无效,可以起诉开发商。根据您的描述,录音若是能证明签订的是‘订金’,是可以作为证据的。若签订的是‘定金’,要看对方是否存在欺诈行为,签订的合同是否是双方真实意见表示。您需要收集整理相关证据备用。

因为“定金”和“订金”苦恼的,不止刘女士一人。高蓓律师接到了市民周女士来电。“我家新房需要装修,与对方签订了房屋装修合同,交了定金6600块钱。因为我个人的原因,现在不想装修了,请问定金能返还吗?”

高蓓律师进一步询问得知,周女士签订的房屋装修合同,合同约定定金是不返还的。“既然合同中已经有相关定金不退还约定,并且当时您也没有提出异议,说明合同是双方真实意见表示,是需要履行的。因为您个人原因不继续装修,按照合同定金是无法返还的。”

合同是双方当事人协商一致的结果。在合同履行中,一方当事人可能因种种原因无法履行或不愿履行合同,从而产生合同纠纷。在此,高蓓律师和王丽月律师也提醒大家,签订合同时务必注意“定金”与“订金”的区别,注意合同细节并妥善保存合同原件或拍照留存。

根据上午接线情况,记者整理了市民来电中关于合同纠纷的典型案例以及律师解答,市民遇到类似问题可以进行参考。

问题1.赠与他人的财产可以撤销赠与吗?

刘先生拨打热线咨询,自己曾是某公司员工,在职期间登记在公司名下的车辆交由自己使用,使用期间的加油、维修、保养、购买保险等费用均由刘先生负责承担。之后刘先生离职,公司法人曾口头表示过让刘先生将车开走,但后来公司还是收回了车辆,公司侵犯刘先生合法权益了吗?车属于刘先生所有吗?

律师说法:赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。根据《中华人民共和国民法典》第六百五十八条之规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同,不适用前款规定。”赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的,应当办理有关手续。某公司赠与财产为车辆,车辆所有权的转移应当依法办理过户登记手续。在赠与车辆办理过户手续之前,公司有权利撤销赠与,所以公司收回车辆是合理合法的。

问题2 :房子延期交付,签的违约金抵换家具协议,是否可以解除合同?

市民王先生的父亲购买某开发商的一套商品房,但因装修问题开发商延期交付房屋两年。随后开发商以赠送家具提出抵扣违约金条款,老人并不完全知情的情况下,与开发商签署协议,并达成和解。市民王先生向律师咨询,家中老人签署协议是否可以判定为胁迫利诱,并要求解除合同?

律师说法:根据相关法律,开发商延期交房不履行合同义务时,应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。开发商将违约金抵为赠送家具的协议,老人属于民法上的成年人,因此通常情况下属于完全民事行为能力人,其所独立签订的合同是具有法律效力的。但如果该成年人因年事已高、疾病等其他因素,导致不能完全辨认自己行为的,其所签订的合同就无效,或者该合同效力待定,需要法定代理人予以追认。根据王先生的描述,如果王先生有证据证明家中老人签订协议时,不能完全辨认自己的行为,那就可以通过司法途径,要求解除老人所签协议。

问题3. 二房东拖欠房租,原房东要解除房屋租赁合同怎么办?

高先生从房东孙先生处租了一套房子,双方签订了一年的租赁合同,约定逾期1个月,孙先生有权解除合同。后高先生因工作原因需要调去外地,不能继续居住,因租赁合同未到期,于是在经过孙先生允许的情况下将房子转租给李先生,李先生及时支付房租给高先生。但是高先生并没有按时将房租给房东孙先生,拖欠2个多月后,孙先生要求李先生从房屋中搬走将房子归还给李先生,李先生来电询问,自己已经交了房租,是否应该搬走?

律师说法:在承租人拖欠出租人租金构成违约的情况下,次承租人为了防止合同解除造成自己受损,可以代承租人向出租人支付拖欠的租金及违约金,以此实现出租人收取租金的合同目的,抗辩出租人的合同解除权,达到维持租赁合同及转租合同继续履行的效果。但是,在此案件中,高先生拖欠房屋超过1个月,符合孙先生与高先生房屋租赁合同约定的合同解除条件,孙先生有权要求解除。次承租人李先生未实际履行代付行为,不足以抗辩孙先生合同解除权,因此,李先生需要从房屋中搬走,但是可以向高先生要求返还相应房租。

问题4.物业服务不到位,业主可以不交物业费吗?

王先生居住在青岛某住宅小区,开发商并与某物业公司签订了前期物业服务协议,王先生因不满物业公司的服务质量,长时间未交物业费。后物业公司向法院提起民事诉讼,要求王先生缴纳欠缴的物业费6800元。王先生来电询问,物业公司的诉求会得到法院的支持吗?

律师说法:

根据《中华人民共和国民法典》之规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

但是在实践中,如果王先生能够证明物业公司确实存在没有良好的尽到管理及服务职责的情况,法院将根据实际情况及公平原则进行判决。

问题5.乘坐公交车摔倒致十级伤残,要求赔偿精神损失费能得到支持吗?

张女士反映,朋友乘坐公交车过程中因为公交司机避让路面电动车采取紧急措施刹车,导致朋友摔倒受伤,两次住院手术,后经鉴定构成十级伤残。交警部门出具事故认定书,公交司机及张女士朋友均无过错,不承担事故责任,属于交通意外。因张女士咨询,朋友可否公要求公交公司赔偿精神损害抚慰金?

律师说法:公交公司作为客运合同的承运人,在履行客运合同的过程中应确保乘车人的人身安全,对运输过程中旅客的伤亡负有损害赔偿责任。但是要求精神损害抚慰金并无法律支持。

在民法典颁布前,精神损害仅适用于侵权领域,依据客运合同主张违约责任的情况下不支持精神赔偿的请求。《中华人民共和国民法典》实施后,第九百九十六条规定:“因当事人一方的违约行为,损害对方人格权并造成严重精神损害,受损害方选择请求其承担违约责任的,不影响受损害方请求精神损害赔偿。” 该事件中公交公司对事故的发生无故错,不存在侵权责任,张女士的朋友对于公交公司只能依据客运合同提起的违约责任的诉讼,不存在选择诉讼,不适用民法典上述规定来主张精神损害赔偿。

问题6:房屋租赁合同履行过程中常见的违约情形主要有哪些?

市民栾先生来电咨询,自己有一处厂房要对外出租,为了避免发生相关纠纷,准备草拟一份合同约定双方的责任义务,想咨询一下在房屋租赁合同过程中常见的违约情形有哪些?

律师说法:房屋租赁合同履行过程中常见的违约情形主要有6种情形,分别是:(1)出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋,或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履行,或者履行有瑕疵,损害承租人的利益(停水断电,道路不畅,场地不清,等等);(2)出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起,但纠纷的发生却是频频出现;(3)承租人不按合同约定支付租金,主要是迟延交付;(4)承租人擅自改变租赁房屋的现状;(5)承租人擅自将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等;(6)承租人逾期不返还租赁房屋,或拒不腾房;(7)出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费。

律师感悟:

高蓓律师:合同纠纷涉及人们日常生活的方方面面,老百姓在生活中小到购买日常用品,大到购买房屋、汽车都存在签署合同的情形。但在签合同时,当事人往往并不注意合同条款的约定,常常忽略对合同标的、双方权利义务、违约责任等条款的审查。从而在签订合同后,对合同的后续履行产生争议。

根据《民法典》第四百七十条“合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法”。这是双方签订合同应具备的基本合同条款,当事人在签订合同前应审查是否具备相应条款。

最后,律师建议在签署合同时,除认真审查合同条款外,对双方协商的内容应落实到书面合同中,而非仅仅是口头承诺,口头承诺往往在日后诉讼中难以举证,从而无法保障自身权益的实现。

王丽月律师:依法成立的合同,受法律保护,对签订合同的当事人具有法律约束力。合同是各方当事人协商一致的结果。既然各方是在自愿、平等的基础上订立的合同,那么按照合同约定履行相应的合同义务是理所应当的。但是合同签订后,一方当事人可能会因为种种原因导致合同不能履行或者不能完全履行,这就导致了纠纷的产生。很多市民朋友会认为没有签订书面协议双方就不存在合同关系。其实不是的,合同形式分为书面合同、口头形式及其他形式。律师建议在经济交往中能签订书面合同的情况下,尽量签订书面合同,这样一旦发生纠纷更便于明确合同双方的权利义务,便于纠纷的解决。民法典中合同单独成一编,对于合同的一般性规定、典型合同、准合同都有明确的规定,为我们解决合同纠纷提供了法律依据。

最后提醒大家,诚信原则是民法最为重要的基本原则。在履行合同中应善意不欺、恪守信用,诚信的履行合同义务。

相关判例

案例一:(旅游合同纠纷案)景区内摔伤旅行社、景区该承担医疗费、残疾赔偿金吗?

案情介绍

2018年6月,赵某某在某景区旅游时滑倒摔伤,随后住院治疗,并诉求旅行社、景区等赔偿医疗费、残疾赔偿金等共8万余元。赵某某在进行游览时景区多处设置了“坡陡路滑 注意安全”等警示标志;亦在门票“游客须知”处用加大加粗红色字体再次提示:“谷内坡陡路滑,请您注意脚下安全!”同时,在景点入口处张贴的游客须知上也有相同提示,且上述相关内容在景区内循环广播。除此之外,旅行社、景区亦分别投保游客意外伤害和公众责任保险。

裁判结果

法院经审理认为,该景点不属于“高风险旅游项目”,景区已使用文字、广播等形式对可能存在的风险进行了充分告知、警示。赵某某受伤后,旅行社协调景区采取了必要的救助和处置措施。路滑小心是生活常识,“滑倒摔伤”是多见风险,男女老幼人人都应注意,本无需他人特为提醒、告知。赵某某要求旅行社、景区赔偿其摔伤损失,是不合理地将其对自身安全的注意义务转嫁于他人,对此不予支持。判决驳回赵某某的诉讼请求。赵某某不服一审判决,提起上诉,二审判决驳回上诉,维持原判。

法官点评

本案原告赵某某事故发生时已62岁,具有老年人与旅游消费者的双重身份,此两种身份被认为系一般社会观念上的弱势群体,而保障弱势群体合法权益的人性理念在道义上通常占据制高点。但与此同时不能忽视的是,法律所保护的是“合法权益”,即合法权益须保护,非分要求不支持。本案在合理考量当事双方权利义务的基础上,让旅游消费者自担风险,弘扬了积极向上的社会正能量,利于引导形成正确、健康的社会风尚。

判例二  (买卖合同纠纷)定金、违约金、损失赔偿金法院能同时支持吗?

案件事实:

赵先生与某公司签订了买卖合同,购买一台价值30万元的设备,双方约定赵先生预付定金5万元,某公司在收到定金7日内向赵先生提供相关设备,如违约,应支付违约金3万元还需赔偿相应的损失。合同签订后,赵先生按照合同约定向某公司支付了5万元的定金,但某公司确未按照双方约定交付设备。为不影响使用,赵先生又花高价33万元向第三方购买了设备,后赵先生诉至法院要求解除与某公司签订的买卖合同,要求某公司双倍返还定金10万元、支付违约金3万元及损失3万元。

裁判结果

虽然双方对违约金、定金、损失赔偿等做出了约定,但赵先生同时主张违约金、定金、损失赔偿金,不符合法律设定的违约责任以平衡双方利益的目的。后赵先生经过综合考虑,将诉讼请求变更为要求某公司双倍返还定金10万元。法院最终支持了赵先生的诉讼请求。

律师意见

定金的履行规则是:给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合规定,致使不能实现合同目的的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

违约责任的承担原则为“补偿性为主,惩罚性为辅”。根据《民法典》第五百八十八条之规定,:“事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”因此,违约金、损失赔偿只能择一主张,违约金、定金只能择一主张,定金、损失赔偿可以合并限制性适用。